事项：  
        国家统计局公布2018年上半年全国房地产开发投资和销售情况，1-6月房地产开发投资额同比增长9.7%，新开工同比增长11.8%；商品房销售面积同比增长3.3%，销售额同比增长13.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  
        平安观点：
        投资增速高位回落，预计增速将持续收窄。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018年上半年房地产投资同比增9.7%，增速较前5月下降0.5个百分点，其中6月单月投资同比增长8.4%，较5月回落1.4个百分点。我们判断投资增速回落主要因土地购置费增速回落，考虑前6月土地成交价款增速较上年末已大幅下降29.1个百分点，预计后续土地购置费增速将持续收窄，带动地产投资增速回落，预计全年房地产投资同比增长7%左右。  
        加快推盘带动销售持续反弹。上半年全国商品房销售面积同比增长3.3%，销售额同比增长13.2%，较前5月回升0.4个和1.4个百分点；其中6月单月销售面积同比增长4.5%，销售额同比增长17.1%。我们认为6月销售延续高增长主要因：1）限价未见松动叠加资金端持续偏紧，开发商逐步加大一二线城市推盘力度回收现金流；2）需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现，开发商加快三四线推盘力度收割需求。从区域来看，东部、西部前6月增速较前5月分别回升1.3个和0.1个百分点，中部和东北部分别回落0.5个和1.1个百分点，东部增速回升更快意味着开发商持续加大一二线推盘力度。展望下半年，供给量上升带动一二线增长，三四线受房价快速上涨、需求透支、棚改弱化、基数高企等影响预计增速将缓慢回落，维持全年销售面积持平判断。  
        低库存补货叠加三四线发力，新开工维持高位。2018年前6月新开工同比增长11.8%，较前5月回升1个百分点。其中6月单月增速为15%，较5月下降5.5个百分点，增速回落主要因基数抬升，但绝对开工仍处于较高水平。我们认为开工持续高位主要因：1）资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流是当下房企最优选择，尤其是市场逐步降温的中西部三四线，抢开工抢需求将更加迫切，带动全国开工维持高位（前5月三四线新开工增速为14.1%，高于同期全国（10.8%）和40个大中城市（5.4%））；2）住宅低库存背景下，房企加快开工补充货值，前6月住宅新开工增速达15%。展望下半年上述两个影响因素依旧存在，有望带动全年新开工增速维持在7%以上。  
        拿地下沉三四线，竣工持续低位。1-6月全国土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款同比增长20.3%，较前5月分别回升5.1个和4.3个百分点。两者增速差由前5月的13.9个百分点收窄至13.1个百分点，主要因三四线土地成交占比提升。6月百城土地成交同比下降17.6%，其中三四线同比仅下降1%，成交占比同比上升9.8个百分点至58.9%，表明在一二线限价制约盈利空间背景下，房企逐步加大三四线城市布局。前6月竣工面积降幅扩大0.5个百分点至10.6%，预计主要受资金端影响，房企放缓施工节奏影响竣工进度。考虑2016-2017年期房销售大幅增长，预计后续竣工增速仍有望逐步回升。
        传统融资渠道持续偏紧，销售回款为资金端增长支撑。2018年1-6月房企整体到位资金7.9万亿，同比增长4.6%，增速较前5月下降0.5个百分点。增速回落主要因传统的国内贷款降幅扩大5.1个百分点至下跌7.9%。由于房企加快销售回收现金流，1-6月定金及预收款增速达12.5%，仅较前5月小幅回落0.2个百分点。6月全国首套房利率达5.64%，连续18个月上浮，个人按揭贷款增速降幅扩大0.4个百分点至4%。在融资端趋紧背景下，预计开发商仍将加大推盘回收现金流。
        投资建议：展望下半年，地产年初至今调整充分，当前估值及仓位均处于历史低位，龙头房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力。同时近期住建部表态棚改不搞一刀切，各地因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可继续推进棚改货币化安置，亦利于缓解市场对于棚改货币化大幅下降的担忧，维持"强于大市"评级。建议关注以下投资主线：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。
        风险提示：1）目前按揭利率连续18个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。