2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%,销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%,其中,2月单月投资增速9.9%创两年内新高,主要由于去年销售情况良好,土地购置充足,房企补库存意愿较强;销售方面,单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%,显著好于去年同期,主要由于三四线去库存惯性作用,中西部及东北部区域表现亮眼;由于季节性因素,新开工增速回落及土地购置面积由正转负;流动性紧张局面未缓解,国内贷款增幅回落,个人按揭贷款降幅持续扩大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为未来销售端将出现分化,一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期,而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)目前行业调控政策已出现边际拐点,板块估值空间打开,区域题材的催化剂效应将更为明显,持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会,以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企:万科、保利地产、绿地控股、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、华发股份;3)REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
支撑评级的要点
1-6月,全国房地产开发投资额同比增长 9.7%,较 1-5月回落 0.5个百分点;商品房新开工面积同比上升 11.8%,较 1-5月扩大 1个百分点;施工面积同比上升 2.5%,增速较 1-5 月扩大 0.5 个百分点;土地购置面积同比上升 7.2%。6月单月投资增速 8.4%较前期高位回落,新开工及施工走强,在低库存背景下企业补库存意愿强烈,预计将持续到三季度。土地购置面积和成交价款仍高位运行,6月单月分别同比增长 21.1%和 30.1%,但由于融资环境制约及主流房企土储充裕,预计 H2增速将下滑。
1-6 月的商品房销售面积为 77143 万平方米,同比上升 3.3%;销售额为66945亿元,同比上升 13.2%;较上月扩大 1.4个百分点;销售均价为 8678元/平米,同比上升 9.5%,较上月扩大 0.9个百分点。2018H1销售面积及金额在高基数背景下累计增速略有扩大,主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖,三四线热度不减。但由于棚改政策弱化,三四线销售增速下行通道开启,预计 H2全国销售放缓。
1-6 月,房地产开发企业合计资金来源为 79287 亿元,同比上升 4.6%,较 1-5月回落 0.5个百分点。从各资金来源同比来看,1-6月累计数据中,国内贷款同比下降 7.9%,较 1-5 月扩大 5.1 个百分点;利用外资同比下降 73.1%,较 1-5月收窄 3.6个百分点;自筹资金同比上升 9.7%,较 1-5月扩大 1.6 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 6.1%,较 1-5月回落 0.2个百分点,其中,1-6月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 12.5%和下降 4%。6月房地产流动性紧张局面仍未改善,国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计 H2 加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源,预计推盘持续加速。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑,去杠杆进程超预期。