事项：  
        国家统计局公布  2018  年前  8  月全国房地产开发投资和销售情况，1-8  月房地产开发投资额同比增长  10.1%，新开工同比增长  15.9%；商品房销售面积同比增长  4%，销售额同比增长  14.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        平安观点：  
        投资增速略微回落，预计后续将逐步收窄。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018  年  1-8  月房地产投资同比增  10.1%，增速较前  7  月下降  0.1  个百分点，其中  8  月单月投资同比增长  9.3%，较  7  月下降  3.9  个百分点。我们判断投资增速维持高位主要因：1）8  月单月新开工同比增长  26.6%，而竣工延续负增长，导致施工面积增速扩大至  3.6%；2）土地购置费用增速仍维持高位。考虑年内主要为土地购置费拉动投资，扣除土地购置费后前  7  月地产投资同比下降  4.1%。前  8  月土地成交价款增速已较上年末降  25.7  个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动地产投资增速回落。
        单月销售增速回落，年内或缓慢下行。2018  年前  8  月全国商品房销售面积同比增长  4%，销售额同比增长  14.5%，增速较前  7  月下降  0.2  个和提升  0.1  个百分点；其中  8  月单月销售面积同比增长  2.4%，销售额同比增长  15.2%，环比下跌  7.5  个和  6.8  个百分点。金额增速远高于面积增速或因一二线城市成交占比持续回升。从各区域来看，东部前  8  月面积增速较前  7  月提升  0.2  个百分点，东北部、中部、西部分别回落3.2  个、0.6  个和  0.1  个百分点，东部增速持续回升意味着开发商持续加大一二线推盘力度。展望  4  季度，一二线推盘量仍将维持高位，但随着调控持续深入，去化率将逐步下行；三四线受制于需求透支、棚改弱化、基数高企等因素预计增速将缓慢回落，维持全年销售面积持平判断。  
        新开工延续攀升，增速有望持续超预期。2018  年前  8  月新开工同比增长  15.9%，较前  7  月回升  1.5  个百分点，延续高增态势。其中  8  月单月增速为  26.6%，较  7  月下降  3  个百分点，仍处于近三年来较高水平。新开工持续高位主要因：1）资金偏紧背景下加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，尤其是市场逐步降温的中西部三四线，抢开工抢需求将更加迫切，带动全国开工维持高位（前  7  月三四线新开工增速为19%，高于同期全国（14.4%）和  40  个大中城市（6.8%））；2）住宅低库存背景下，房企加快开工补充货值，前  8  月住宅新开工增速达19.7%。展望四季度上述影响因素依旧存在，有望带动全年新开工增速持续超预期。
        拿地逐步回归一二线，竣工同比降幅扩大。1-8  月全国土地购置面积同比增长  15.6%，土地成交价款同比增长  23.7%，较前  7  月分别提高  4.3  个和  1.8  个百分点。随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温，房企拿地逐步回归一二线，8  月百城一二线土地成交占比环比升  2.2  个百分点至  45.5%。前  8  月竣工面积增速延续下跌态势，同比下降  11.6%，降幅扩大  1.1  个百分点，预计主要受资金端影响，房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度；考虑  2016-2017  年期房销售大幅增长，预计后续竣工增速有望逐步回升。
        加快推盘销售带来资金端略有改善。2018  年  1-8  月房企整体到位资金  10.7  万亿，同比增长  6.9%，增速较前  7  月提升  0.5  个百分点。其中定金及预收款同比增长  15.1%，依旧维持高位；国内贷款同比下降  6.6%，较前  7  月收窄  0.3  个百分点。8  月全国首套房利率达  5.69%，连续  20  个月上涨，个人按揭贷款增速降幅缩小  0.4  个百分点至-1.0%。在融资端趋紧背景下，预计开发商仍将加大推盘回收现金流。  
        投资建议：短期受政策预期影响，板块估值持续受到压制，但中长期来看板块年初至今调整充分，当前估值及仓位均处于历史低位，优质房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力，中长期配置价值已经显现。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。
        风险提示：1）目前按揭利率连续  20  个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018  年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017  年上半年高地价项目将在  2018  年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。