事项：  
        国家统计局公布  2018  年前  10  月全国房地产开发投资及销售数据，1-10  月全国房地产开发投资额同比增长  9.7%，新开工同比增长  16.3%；商品房销售面积同比增长  2.2%，销售额同比增长  12.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        平安观点：  
        投资增速延续回落，建安投资或缓慢回升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018  年  1-10  月房地产投资同比增  9.7%，较前  9  月下降  0.2  个百分点；其中  10  月单月投资同比增长7.7%，较  9  月下降  1.3  个百分点，单月投资增速回落主要受土地购置费下降影响。考虑三季度以来土地市场已逐步降温，预计后续土地购置费增速仍将回落，带动整体地产投资回落。受高开工及低竣工增速影响，前  10月施工面积增速扩大至  4.3%，叠加  PPI  同期增长  3.9%，预计后续建安投资将缓慢回升。展望  2019  年，土拍市场降温叠加楼市降温带来的新开工回落，预计房地产投资增速将延续回落趋势。
        单月销售面积延续负增长，后续仍将承压。2018  年前  10  月全国商品房销售面积同比增长  2.2%，销售额同比增长  12.5%，增速较前  9  月下降  0.7个和  0.8  个百分点；其中  10  月单月销售面积同比下降  3.1%，销售额同比增长  6.3%，增速环比回升  0.5  个和下降  0.4  个百分点，单月销售面积连续2  个月负增长。四季度来受资金偏紧及楼市降温影响，房企持续加大供给回收现金流，而需求受政策调控及部分城市降价促销影响，观望情绪持续加重，去化率明显下行。预计年内推盘量仍将维持高位，而需求端预期变化仍将制约去化表现，维持全年销售面积持平判断。
        单月新开工增速回落，后续或稳中有降。2018  年前  10  月新开工同比增长16.3%，较前  9  月回落  0.1  个百分点。其中  10  月单月增速为  14.7%，较  9月下降  5.6  个百分点。资金面偏紧及楼市降温背景下，加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，预计短期开工仍将维持较高增速。但考虑国庆后楼市降温超预期，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，预计后续单月开工增速仍将延续回落。
        土地市场持续降温，竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧，房企拿地投资有所放缓，1-10  月全国土地购置面积同比增长  15.3%，土地成交价款同比增长  20.6%，较前  9  月降低  0.4  个、2.1  个百分点，百城  10  月土地成交建面同比下降  35.7%。从区域来看，随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温，房企拿地逐步回归一二线，10  月百城一二线土地成交占比环比升  3.8  个百分点至  56%。前  10  月竣工面积增速延续下跌态势，同比下降  12.5%，降幅扩大  1.1  个百分点，预计主要由于融资端持续紧张叠加年末资金压力增大，房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。考虑2016-2017  年期房销售大幅增长，随着该批房源步入竣工交房周期，预计中期竣工有望回升。
        定金及预收款增速维持高位，按揭利率上行速率放缓。2018年1-10月房企整体到位资金13.6万亿，同比增长  7.7%，增速较前  9  月降低  0.1  个百分点。其中定金及预收款同比增长  16.3%，环比持平，增速依旧维持高位；国内贷款同比下降  5.2%，降幅较前  9  月扩大  0.1  个百分点；个人按揭贷款增速降幅收窄  0.3  个百分点至-0.9%。10  月全国首套房利率达  5.71%，连续  22  个月上涨，但上行速率持续放缓。年内四次降准背景下，草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落，预计后续首套房利率将有所改善。
        投资建议：近期受科创板设立影响，园区板块涨幅明显，传统龙头地产则受风险偏好修复及前期超额收益明显，表现相对平淡。我们认为短期中美贸易战仍难以完全解决，同时经济下行压力亦在加大，低估值、业绩确定、高股息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。
        风险提示：1）目前按揭利率连续  22  个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017  年上半年高地价项目将在  2018  年陆续入市，考虑多地实现限价政策，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。