摘要
        一．我们判断2018年下半年中国房地产基本面重归理性、逐步降温，根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，优势地产股的投资机会将逐步显现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  2018年8月，我们已开始对优势地产股的行情转为乐观；
        二．回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现，我们上述判断基本被印证。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）在当前位置，我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观，认为有较大概率走出类似2012年那样的行情，具体而言：
        1.  行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下，即使政策面相机抉择地逐步改善，基本面仍可能先表现为惯性向下寻底，至2019年某个阶段（大概率在二季度之后），销售累计同比增速出现超过-10%以上的下滑，土地市场重挫，从2018年下半年起算，将出现超过一年的低迷，流拍频频；
        2.  行业基本面惯性向下的过程中，一方面政策预期势必改善，另一方面，的确亦倒逼政策真正地、实实在在地改善。政策改善将提升市场信心、防止行业基本面“崩盘”、让行业基本面能较大概率地在一年内找到底部并企稳；
        3.  在行业基本面寻底过程中，优势地产股因为集中度提升的原因，其2019年合同销售口径大概率仍能保持一定幅度（约20%左右）的惯性增长，合同销售毛利率虽略有下滑，但由于土地增值税是超率累进税率，所以对合同销售净利率影响轻微，而损益表口径由于反映得是2017年的合同销售增长及合同销售净利率，仍将显著增长。优势地产股这样的基本面，再叠加政策改善，在股价变现上，大概率会有比较好的行情；
        4.  通过对2009年“四万亿”引发的地产股行情、2012年稳增长引发的地产股行情及2014年超级宽松引发的地产股行情进行比较研究，我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年：①政策面虽然表态严厉，但行动上仍憋不住，不得不适度放  松；②基本面先下后稳，很可能也类似于2012-2013年，在稳住之后，热点城市不会太多、房价涨幅也不会像2009年“四万亿”之后的那波行情（发生在2009年-2010年上半年）以  及2014年超级宽松引发的那波行情（发  生  在2014年3季度-2016年12月）那么大；③反映到优势地产股的股价表现，大概率会走出类似2012年那样的显著相对收益和绝对收益；
        三．维持行业“超配”评级及保利、万科A、新城控股、华夏幸福、招  商  蛇  口、中  南  建  设、阳  光  城、荣盛发展、华侨城A、中国恒大、龙光地产、旭辉控股、宝龙地产、世联行等品种的“买入”评级；11月组合：保利、万科A、新城、华夏幸福、招商蛇口；
        四．风险：
        1.  市场的风险：若房地产行业硬着陆而政策又迟迟不转暖；
        2.  研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。