摘要：  
        2018  年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）与大多数网络文章生产情绪、描绘现象、抱怨现实不同，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，分析中国房地产市场深层次的制度基础和运行逻辑，并提出建设性的意见。  
        本着对独立客观研究的信仰，之前我们推出了二十多期的《房地产周期》系列报告，产生了广泛的社会影响力，在  2017  年  8  月由人民出版社推出专著《房地产周期》，半年加印  8  次，销量多次位居京东、当当同品类榜首，再次让我们确认市场需要客观、理性、扎实、系统的房地产研究。  
        14-18  年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。
        短短四年，经历了全面刺激（14  年  330  起）和紧急收紧（16年  930  起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。
        本轮调控周期经历  5  个调控阶段，4  次刺激，1  次收紧，2个调控目标。  
        房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。16  年  217以前在于防止过冷，16  年  930  后在于避免过热。
        （1）14  年  930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下，  14年  6  月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9  月  30  日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年  11  月央行重启降息。
        （2）15  年  330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3  月  30  日五部委将二套房首付比例降至  40%、出售房屋营业税免征年限由  5  年缩短至  2  年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行  3  次降息、2  次降准，全面宽松就此开始。
        （3）15  年  930：全面宽松。由于库存仍处高位，9  月  30  日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至  25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至  20%，二套首付比降至  30%，央行再度降息降准各  1  次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015  年  12  月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。  
        （4）16  年  217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2  月  27  日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。
        （5）16  年  930：回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕，2016  年  9  月  30  日之后北京等  16  个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。  
        紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。    
        棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为  18.1%和  21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17  年底住宅成交面积占全国成交面积的  67%。  
        市场局部出现失灵。  
        限购迅速冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，市场瞬间降温，而从北京疏解到环京的人，因暂时没有购房资格，没有承接有效需求。供需承接不上。  
        限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。
        2014-2018  年调控的新思路、新工具、新方向
        （1）新思路：从全国一盘棋到因城施策  
        本轮调控的前半段几乎是历史的翻版，政策以全国性调控为主。16年217以后调控思路发生重大转折，开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到  2018  年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。
        （2）新工具：行政手段和人口政策创新。  
        本轮调控在政策工具上有两个变化，一是行政手段创新：以“限购”为代表的行政措施于  2010  年引入，在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。  调控工具创新反应调控形势的严峻性。二是不同的目标对冲政策效果。各城市全面放开落户限制，甚至拉开“抢人大战”。17  年  3  月以来  50  余城出台人才引进政策，显著推升落户人口，刺激购房需削弱房地产调控效果。
        （3）新方向：从短期调控到住房制度改革。17  年  2  月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。17  年  10  月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破，17  年  7  月  12  城率先启动租房试点，各地制度创新不断。例如上海首推纯租赁用地，成交价显著低于区域均价，对于加大租赁房供给、稳定土地市场有积极意义。    
        本轮调控的反思与展望  
        从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制，是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方：  
        （1）调控政策工具及效果分析  
        金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。
        （2）重行政调控轻经济手段  
        我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
        人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断，“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却，微观上，新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现，说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度，采取经济手段，核心是实现供求平衡和需求平稳释放，进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。
        （3）重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制  
        本轮调控和过去一样，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。
        （4）政策切换加剧市场波动  
        四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动。  
        （5）中央和地方目标冲突下因城施策面临考验
        房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务，可在实际中，也存在一些问题。
        有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者，从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，缺乏自约束机制。
        （6）去库存任务基本完成、相关政策应退出  
        15  年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年，中央定调从  15  年的全面去库存，到  16  年“因城施策去库存”，再到  17  年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012  末的水平，三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。
        （7）住房制度的价值取向有待明确  
        解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但是少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。对于中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而  “限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，也是市场失灵的直接表现。
        未来调控将走向何方？深化住房制度改革是治本之策。  
        调控影响短期波动，住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本（请关注后续推出的“住房制度：国际经验与中国变革”系列研究）。
        未来从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”旗帜指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。
        按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建议根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。  
        风险提示：政策推动不及预期