保利地产2018年实现营业收入1,945.6亿元，同比增长32.7%；实现归母净利润189亿元，同比增长20.9%；每股收益1.59元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018年公司实现销售额4,048.2亿元，同比增长30.9%，其中一二线城市签约金额占比77%，年度综合去化率83.6%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司新增土地储备3,116万方，报告期末待开发建面9,154万方，可保障2-3年开发需求。考虑到公司结算资源充足，融资优势显著，在行业集中度提升的背景下，我们预计公司2019-21年EPS分别为1.95/2.50/2.78元，对应19年PE7.4倍，维持买入评级。
　　支撑评级的要点
　　业绩稳健毛利率提升，结算资源充裕。2018年公司实现营业收入1945.6亿元，同比增长32.7%；实现归母净利润189亿元，同比增长20.9%；销售毛利率32.5%，同比增长1.4个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为1）结转项目权益比例较低，少数股东权益占比扩大7.1个百分点至27.7%；2）期内计提资产减值损失23.5亿，同比大幅增加22.9亿。2016-18年，公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%，均高于当期营收及利润增速，未来业绩潜力可期；同时，18年末公司预收账款同比增长33.1%至2998亿元，覆盖结算收入1.6倍，业绩锁定性强。
　　销售再度千亿增长，土储聚焦核心城市群。2018年公司实现销售面积2,766.1万方，销售金额4,048.2亿元，分别同比增长23.4%、30.9%，销售金额连续两年实现千亿增长，市占率提升0.39个百分点至2.7%，年度综合去化率83.6%。其中一二线城市签约金额占比77.3%；珠三角、长三件、京津冀三大城市群分别占比29%、19%及11%。2018年公司新增拓展项目132个，计容建面3,116万方，拿地金额1,927亿元，分别同比下降31.1%及30.3%，一二线城市占比74%；其中通过收购合作、旧改、产业拓展等方式的金额达54%，渠道多元化。2018年末，公司待开发建面9,154万方，在建规模10,390万方，可保障未来2-3年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主，今年以来复苏迹象明显，需求持续增长，预计今明两年销售延续高增态势。
　　杠杆率稳中有降，融资优势显著。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为77.97%和80.55%，维持行业较低水平。公司新增有息负债综合成本5.24%，整体有息负债综合成本仅5.03%，为行业较低水平；负债结构健康，除2,812亿未使用银行授信头寸外，中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行，融资优势明显，龙头地位巩固。
　　估值
　　我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.95/2.50/2.78元，对应2019年PE7.4倍，维持买入评级。
　　评级面临的主要风险
　　房地产行业销售大幅下滑，政策改善不及预期。