事件：统计局发布19年1-8月房地产行业数据，1-8月份，投资同比名义增长10.5%，增速较1-7月回落0.1个PCT；1-8月销售面积同比-0.6%，比1-7月的-1.3%收窄0.7个PCT；1-6月商品房销售额同比增加6.7%，比1-7月提升了0.5个PCT。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-8月新开工面积累计同比8.9%，增速较上月回落0.6个PCT，竣工面积累计同比增速-10%，较上个月回升1.3个PCT。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　8月单月销售面积增速环比提升，累计增速继续增长，随步入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升：1-8月销售面积同比下降0.6%，环比收窄0.7个PCT，单月同比增速4.7%，环比增加3.5个PCT，单月销售增速在去年5-7月的高基数效应下，8月逐步回升，而去年7月为全年单月增速最高（达到9.9%），之后基数逐渐走低，我们认为：1）二季度地产销售面积、金额增速均有放缓，主要由于去年同期基数较高；2）去年7、8月为18全年单月增速最高，但今年7、8月销售额增速分别达到9.8%、10.1%，尤其从8月多地二线城市首套贷款利率有所上调之后，表现出一定韧性；3）18年4季度，单月销售额增速分别为6.7%、6.3%、8.8%，基数相对较低，而今年四季度在融资紧张的情况下，房企有动力加快去化，因此预计四季度销售增速有望保持稳中有升。
　　开工、投资增速如期下降，预计四季度将继续回落，竣工单月回正，四季度望继续回升。1-8月房屋新开工增速8.9%，环比下降0.64PCT，预计房企开工增速或将继续下滑：1）18年5-9月单月开工增速均在20%以上，高基数下开工增速或继续下行；2）上半年累计购置土地面积增速-27.5%，拿地不足影响下半年及20年的开工增速。融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下。2019年1-8月份，同比增长10.5%，增速比1-7月回落0.1个PCT。多因素影响下，预计投资增速或将下滑：1）18年四季度单月投资增速均在7%以上，因此预计高基数下降继续下行；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面持续收紧，虽然边际有所放松，23号文后对拿地端前融打击严重，后续对非法“输血”行为将继续严打，但在宏观宽松下影响或逐渐减少。1-8月施工813156万方，累计同比增长8.8%，施工面积绝对值续创本轮周期新高。1-8月房屋竣工面积增速-10%，环比收窄1.3个PCT，单月增速2.8%，首度回正。竣工增速与开工增速剪刀差逐渐缩小，由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，开工-施工-竣工传导持续有效。
　　到位资金增速下降，国内贷款、销售回款有所放缓。1-8月份，房企到位资金同比增长6.6%，环比下降0.4个PCT，单月增速下滑1.7个PCT到4.1%。1-8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长9.8%、3.1%、8.3%、11.8%，增速环比1-7月变动0.3、0.3、-3、1个PCT。8月为融资政策最紧张的时候，伴随8月底的降准及LPR调整，以及对合规性融资的边际放松，预计后续优质房企有望大幅受益。随融资政策边际松动，后续土地市场或随之继续边际好转，但结构性分化或将持续，1）三四线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市上半年地价较高，影响部分主流房企拿地积极性，随土地市场普遍降温，一二线成交建面或有修复。土地市场分化或加剧。
　　投资建议：销售韧性足，开工、投资边际回落，竣工如期回升，融资政策或已见底。8月销售面积增速单月继续回升，带动累计回升，走出了5-8月的高基数区间，预计随后续基数走低，销售增速将持续回升，销售额增速在7、8月高基数基础上仍然保持了10%左右的增速，展现出一定韧性，预计后续也将稳中有升。开工、投资单月增速变动不大，但累计增速分别边际回落0.6、0.1个PCT，且预计或将继续回落，主要的影响因素1）基数效应：去年9-12月为开工单月高增长区间，增速达到16%以上，投资增速在8%附近；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑。竣工增速单月回正，预计随开工下滑将继续回升。融资方面，8月或为资金底，9月随融资政策边际宽松及8月底的宏观流动性宽松，地产资金面有望得到缓解。我们认为，地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，而融资环境有望边际回暖，由此前“一刀切”式的总量管控，变为针对违规“输血”的规范式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业将有所受益，前期对估值压制的因素得到释放，据此我们看好优质房企四季度的表现：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等；3）物业和商业：中航善达、大悦城、光大嘉宝等；4）关注旧改及二手中介：城投控股、国创高新、我爱我家等。
　　风险提示：销售不及预期，政策变化超预期