行情回顾
　　本期(2019/08/26-2019/09/06）恒生地产分类指数上涨1.13%，物业管理行业指数本期上涨4.59%，同期恒生指数小幅上涨1.95%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】恒生地产分类指数跑输恒生指数0.82%，物业管理行业本期跑赢恒生指数2.64%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　目前房地产板块PE（TTM）为6.8X，板块估值已接近近年估值底部区域。物业管理行业PE(TTM)28.7X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。物业管理行业龙头碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）在公布强劲的中报业绩后本期分别大涨26.04%、23.92%。
　　商品房销售面积同比小幅回落
　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，7月同增比速为-1.34%，较6月小幅回升0.42个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。8月百城住宅月平均价格为15004元/平方米，同比小幅上升3.68%，上涨幅度较上月继续回落0.15个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。
　　从周数据来看，本期30城市商品房成交面积同比增速仍呈现回落态势。本期30大中城市第一周商品房成交面积为367.78万平米，环比上升12.18%，同比下滑4.97%；第二周商品房成交面积为328.43万平方米，环比下滑10.7%，同比下滑2.8%。其中，一线城市环比增速分别为37.32%、-30.14%，二线城市环比增速分别为6.22%、3.03%，三线城市环比增速为6.86%、-17.53%。
　　土地市场供应同比下滑、土地成交环比回升
　　本期百城土地供应面积同比增速整体仍延续下滑态势，土地成交环比增速大幅回升。本期百城土地供应规划建筑面积分别为1378.67万平方米，同比增速分别为-25.81%，延续下滑态势。其中，一线城市本期供应规划建筑面积84.74万平方米，同比增长356.26%；二线城市本期供应规划建筑面积699.93万平方米，同比增速为-23.12%；三线城市本期供应规划建筑面积为594.01万平方米，同比增速为-36.09%。一线城市土地供应同比增速连续回升，二、三线城市土地供应面积同比仍呈现下滑态势。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积为857.42万平方米，土地成交面积环比增速为42.42%，大幅回升。供销比为1.61，土地成交溢价率为9.11%，溢价率虽仍处低位，但较上期回升4个百分点。
　　投资建议
　　9月6日央行宣布将全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，房地产行业虽然整体将收益于货币宽松，但此次宽松的重点在于定向扶持制造业及中小微企业，因此自二季度以来，行业融资收紧态势仍难有明显改善。本期商品房销售及土地市场仍未见明显回暖，维持房地产行业“中性”的投资评级。建议关注中报业绩增长确定、行业前景向好的绿城服务（2869.HK）、碧桂园服务(6098.HK)、永升生活服务(1995.HK)等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。