投资要点：
　　近日，国家统计局发布9月房地产开发投资数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　房地产开发投资增速稳定。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，与上月持平。分区域看，中部和西部地区房地产开发投资韧性依然明显，分别增长10%和16.2%，增速均加快0.2pcts，东北地区增速回升，东部地区投资增速显现疲态，增速8.6%，较上月继续回落。开发投资增速稳定，其中施工面积增速10.1%，维持高位稳定，土地投资相对于建安投资较为疲软。由于整体政策仍然趋严没有放松迹象，未来房地产开发投资预期将继续缓慢回落，但由于前期高增速和低库存托底效应在，投资增速下行空间有限。
　　土地市场将归于理性。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比上月份收窄5.4pcts；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8pcts。在房企融资收紧的情况下，今年以来房企拿地投资偏谨慎，6月以来，百城土地溢价率持续回落。在稳地价的政策背景下，土地市场仍将归于理性。
　　销售以价换量，不改中长期销售缓慢走弱预期。1-9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比上月收窄0.5pcts。；商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速扩大0.4pcts，其中住宅销售额增长10.3%。9月、10月为行业销售旺季，2018年9-10月销售情况走弱基数较低，带来9月销售数据亮眼。但从销售均价来看，销售均价同比增长7.2%，销售均价增长放缓，显示出市场以价换量的趋势，反映出市场需求端增长弱于供给端。同时，融360房贷利率数据显示，9月，首套房贷款利率5.51%，环比上涨4bp；二套房利率5.83%，环比上涨5bp，房贷利率连月上行。房贷利率上行，中长期房地产销售或将承受一定压力，不改销售增速中长期缓慢走弱预期。
　　开工增速持续放缓，竣工增速持续修复。1-9月，房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3pcts。其中，住宅新开工面积增长8.8%，回落0.1pcts。由于商品房待售面积创2014年来新低，仍处于下降通道，受低库存推动，新开工增速依然在相对高位，但受到融资收紧影响，新开工增速开始趋缓，受到前期高增速影响，预计全年新开工维持6%-8%。1-9月，房屋竣工面积46748万平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4pcts，单月竣工面积同比增长4.81%，创年内新高。竣工增速在6月创今年新低后开始收窄，尽管竣工增速依旧处于负区间，但已然开始进入修复通道，开竣工剪刀差收窄。从趋势上来看，2016年以来新开工增速一直维持高位，施工面积维持相对高位，新开工高增速和施工高位传导至2019Q4-2020年竣工增速降幅收窄至企稳回升的确定性依旧较大。
　　房地产行业到位资金增速回落。1-9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速上月加快0.5pcts。其中，定金及预收账款和个人按揭贷款增速明显提升，9月行业旺季来临，房企促销力度加大，销售回款增长。融资政策收紧后，信托、发债等外部融资渠道收紧，房企转向从销售回款角度解决资金问题。整体来看，未来外部融资渠道将进一步向规模较大、净负债率较低、信用评级较高的头部房企集中，而销售能力优异的房企在资金方面也将获得稳定发展。
　　投资建议：在稳房价、稳地价、稳预期的背景下，行业整体仍将继续维持平稳，维持行业“同步大市”评级。受益于竣工的修复，未来房企业绩增长确定性增强，建议坚守行业中的价值蓝筹，关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科A、保利地产，建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企中南建设、金地集团。
　　风险提示：行业调控政策全面收紧；商品房销售不及预期；房地产税出台超预期。