核心观点:
2019年,公司实现销售金额为168亿元,同比增长2.1%,2019年中骏实现销售金额805.1亿元,持续4年保持增速大于40%的高增长,2019年中骏的销售增长主要受益于其在二线城市几近翻倍的销售增长;2019年中骏63%的新增地块均为商住用地,未来仍将重点通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地;中骏的盈利能力仍处行业较佳水平,但是如能进一步优化营销体系及费用管理体系,将极大提升公司盈利能力。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
一、销售强劲增长57%,长三角经济圈成销售主力
2019年,中骏实现销售金额达805.1亿元,同比增长57%,连续4年保持增速大于40%的高增长;2019年销售面积达632万平米,同比增长56.7%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
从区域贡献上看,近三年来公司在长三角经济圈的销售占比日益提高,至2019年长三角经济圈的销售已成主力。2019年长三角经济圈销售金额达270.93亿元,占比33.7%,较2018年上升2.2个百分点,其中南京、徐州、苏州、杭州、上海及无锡为合同销售额贡献最多的城市;相较之下,海峡西岸及环渤海经济圈的销售占比则逐年下降,2019年海峡西岸经济圈销售额175.93亿元,占比21.9%,下降5个百分点,环渤海经济圈销售额162.65亿元,占比20.2%,下降4个百分点。值得关注的是,2019年重庆的销售表现尤为突出,成为中骏首个合同销售突破百亿的城市,2019年重庆销售额107.54亿元,而实际上中骏进入重庆市场不到两年。
从城市能级上看,二线城市销售贡献过半,且2019年公司的销售增长主要受益于二线城市几近翻倍的销售增长。2019年公司在一线城市销售106.57,同比增长38%,销售占比13.2%,二线城市销售额429.04亿元,同比增长93%,销售占比53.3%。
2020年销售目标为930亿元,增长16%,相对于2017-2019年56%的复合年均增长率,增速放缓。
二、63%的新增土地是商住用地,一体两翼战略为重要投资抓手
2017年,中骏新增46个项目,新进入12个城市,新增土储建筑面积980万平米,同比增长9%,其中12个项目为Fun+协同获取,建筑面积为330万平方米。事实上,地价较低的商住综合体用地一直是中骏拿地的主要构成。2019年在新增的46个项目中,商住地块就有29个,占比约63%。
截止到2019年年底,中骏拥有总土地储备为3209万平米,同比增长33%,平均土地成本为4002元/平米,土地资源足够未来四年左右发展。按照土地成本进行区域划分,土储主要分布于长三角,长三角占比37%,环渤海23%,海西20%,中西部14%,大湾区6%;按照能级城市划分,土储聚焦二线城市,一线、二线、三四线分别占比11%、65%和24%。
未来投资,中骏将重点通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地,另外,2020年也考虑在大湾区重仓,开始布局旧改。
三、盈利能力仍较佳,但成本管控稍显逊色
2019年实现营业收入213.70亿元,同比增长20.17%。此外,2019年中骏的盈利能力仍处于较佳水平,但是在成本管控上,却稍显逊色。
一是销售成本增幅大于收入增幅,使得毛利润及毛利润率出现下降。2019年公司的毛利润为58.92亿元,同比下降4%,毛利润率为27.6%,下降7个百分点。虽然2019年公司仍然实现营业收入增长,但是销售成本达154.78,同比上涨33%,成本增幅大于收入增幅,影响毛利润。
二是三费费率上升,使得中骏在税项开支同比减少23%的前提下,净利润仍下降2个百分点。2019年公司净利润为40.23亿元,同比增长9%,净利润率18.8%,下降2个百分点;而在三费方面,2019年中骏三费费用为26.6亿元,同比增加26.7%,三费费率为12.45%,上升6.5个百分点。未来如能进一步优化营销体系及费用管理体系,将极大提升公司盈利能力。