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研究报告:长城证券-公募REITS价值研究·系列一:公募REITS新政解读及发展历史-200529

股票名称: 股票代码: 分享时间:2020-05-29 15:38:05
研报栏目: 投资策略 研报类型: (PDF) 研报作者: 汪毅,刘文强,潘京
研报出处: 长城证券 研报页数: 13 页 推荐评级:
研报大小: 536 KB 分享者: 152****41 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  核心观点
   REITS是一种股权工具:REITS即房地产信托投资基金,是通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度,同时具备金融机构性质和管理机构性质。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】简单来说,REITS实现特定物业资产组合(也包括基础设施)在二级市场上的打包上市,而REITS投资人持有该资产组合的权益份额(基金份额),分享租金收入和资产增值收益。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)REITS的最大特点是需要充分派息,并且在满足一定派息比率和其他运营条件下可以享有税收优惠。对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。
  目前已发行的类REITS底层物业包括房地产和基础设施,其中绝大部分为房地产项目。基础设施类REITS尚处于发展初期,发行单数较少,仅在2019年发行3单产品。国内类REITS市场规模较小,产品结构单一。底层资产是物业所有权和基础设施特许经营权,属于权益型产品;载体主要为私募基金和信托,而不是注册公司,为契约型REITS;募集方式均为私募。国内的类REITS产品单一,且在组织构架、收益分配、资金募集等多方面与海外REITS存在显著差异,为非标准REITS。
  我国REITS市场发展起步较晚,由于经济金融体系不完善,初期发行尝试均以失败告终。经过“特色调整”,内地第一单类REITS产品“中信启航专项资产管理计划”2014年在深交所发行。伴随市场不断开拓完善,近年来不断有创新突破型REITS产品成功发行。自2014年首单产品问世以来,类REITS发行规模逐年上升,截至2020年4月末,类REITS累计发行64单产品,发行金额总计1204.69亿元,平均优先级票面利率为5.56%。由于存在流动性溢价,类REITS利率均高于同期3年期AAA级公司债收益率,平均利差151.94个BP。
  近日中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)试点相关工作的通知》,同时,证监会还发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),标志着境内基础设施领域公募REITS试点正式起步。新政首先明确了公开募集基础设施证券投资基金(简称基础设施基金)的定义,重点强调了基础设施REITS试点项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目和加强融资用途管理。根据近期证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)试点相关工作的通知》,新基建被列为鼓励发展公募REITS的领域。试点项目众聚焦重点区域优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。发起人(原始权益人)通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策,鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设,重点支持补短板项目,形成投资良性循环。
  公募REITS可能面临的挑战主要集中在定价计值、发行和运营过程中。对于底层资产的“公允价值”评估可能缺少合理参照,收益分配比例不低于基金年度“可供分配利润”的90%,但没有对“可供分配利润”的定义和计算方式作出确切说明。另外,中国的一些基础设施资产可能是非标准化的,最终中国REITS板块能否形成统一可比的定价方式尚待观察。对于估值需参照于资产本身的成本收益率,还是测算其资产的贝塔系数形成有效风险溢价中枢,亦或是认为传统市盈率市净率更合理,暂时也未可知。行业透明度和跟踪数据质量的提升长期来看有助于提升对REITS板块认知和估值水平,但短期欠缺是否会对定价造成明显影响有待观察。
  风险提示:公募REITS进展不及预期

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