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研究报告:平安证券-债券深度报告:乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿-200708

股票名称: 股票代码: 分享时间:2020-07-08 09:22:28
研报栏目: 债券研究 研报类型: (PDF) 研报作者: 刘璐,张君瑞
研报出处: 平安证券 研报页数: 17 页 推荐评级:
研报大小: 858 KB 分享者: 柠****糖 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  房地产ABS是值得挖掘的富矿:近年来,房地产ABS已发展成为重要的细分品种,从信用分析角度,房地产ABS大致可分为三大类:供应链ABS(准主体依赖型)、以类REITs和CMBS/CMBN为代表的物权类ABS(资产依赖型)以及购房尾款ABS为代表的其他主体依赖型ABS。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中供应链ABS是房地产ABS中最主流的品种,其期限较短、流动性相对较强的特点受到投资者欢迎。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)物权类ABS更依赖资产信用,因此优质物业稀缺是限制该品种发展的重要因素,短期内其受到疫情影响更大。购房尾款ABS期限一般在3年以内,是中久期房地产ABS的中流砥柱。
  相关监管政策逐渐体系化,整体支持规范运作,鼓励创新。监管对ABS主体有一定信用资质要求,关注三四线业务占比及既往合法合规情况;对信息披露较一般信用债口径差不多。物业及住房租赁等资产要求权属清晰,有持续运营能力;投资者的风险权重与集中度要求与信用债基本一致,但资管新规对ABS估值、期限错配等方面有一定的政策红利。
  不同类型房地产ABS信用分析关注什么?供应链ABS:关注核心债务人的信用水平以及《付款确认书》等约束条款。CMBS/CMBN/类REITS:既看重物业本身价值,又考虑主体信用,类REITs更重视资产信用,DSCR与综合LTV一般高于CMBS/CMBN。目标物业需考虑物业类型、物业所在城市及地段、物业经营时间、出租率、物业历史收入实现情况、租户集中度、抵押率、经营净现金流覆盖倍数、资本回报率等指标,又以物业经营净现金流覆盖倍数(DSCR)和抵押率(LTV)为核心。购房尾款、租金等ABS:关注主体信用与混同风险。
  痛点之一:存续期如何跟踪?定期跟踪七大类报告。供应链ABS除重点关注增信方/核心债务人及相关参与方信用质量变动外,需重点关注实际购买基础资产及折价率情况。类REITs和CMBS/CMBN重点落实存续期目标物业抵押落实情况和评估值变动、目标物业经营收入实现情况、出租率、收缴率等,其他基础资产重点关注现金流实现和回款情况等,涉及循环购买的还需关注循环购买实现情况。
  痛点之二:流动性究竟如何?2020上半年,交易所ABS换手率不及同市场信用债五分之一(7%VS37%),而房地产类ABS为其中相对活跃的品种:上交所ABS换手率约为5.57%,房地产类ABS换手率约为7.15%;成交ABS中供应链ABS、类REITs和CMBS合计占比约为65%。
  房地产ABS投资逻辑以增信主体为核心,兼顾久期和价格。供应链ABS基本相当于短久期信用债,适合绝大多数投资者;购房尾款、物业管理费等适合持有至到期、摊余成本法估值的账户;CMBS/CMBN和类REITs等适合对底层资产熟悉,有风险定价能力和存续期管理能力的机构。
  风险提示:二次疫情冲击、房地产信托监管趋严、债市整体走熊。
  

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