平安证券-地产行业杂谈系列之十九:“资金+库存”框架下,房企投资如何演绎-211013

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日期:2021-10-13 08:33:08 研报出处:平安证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杨侃  (PDF) 18 页 1,321 KB 分享者:juh****19 推荐评级:强于大市(上调)
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研究报告内容
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  平安观点:

  资金及库存共同影响房企投资行为:房地产属于资金密集型行业、对资金周转要求高。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】外部融资收紧及销售回款放缓,均将影响房企投资行为;库存为市场景气度的晴雨表,可侧面反映销售预期。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在资金放松初期(高库存、去化回升),房企拿地开工相对保守,注重库存去化,随着库存持续降低、楼市热度延续,房企通常加大拿地力度,新开工整体提速。反之,在资金收紧前期(低库存、去化尚可),房企通常加快开工推盘、增加销售回款、放缓竣工,但资金收紧后期(库存累积、去化下降),房企将减少开工以降低现金流流出。

  复盘2011/2018年,投资开工如何演绎:当前类似2011-2012&2018-2019年“紧资金+库存累积”阶段。从资金端看,2020H2以来房地产资金端持续偏紧,2021年7、8月全国销售连续2个月负增长,而2011年调控收紧叠加多次加息,销售曾连续8个月负增长;2018年资管新规出台,销售连续3个月负增长。从库存看,当前库存逐步累积,2021年3月以来商品房去化周期增加5个月,2011年库存周期最多增11个月,2018年库存周期最多增4个月。从前两轮房企投资表现来看,短期投资及开工均呈现不同程度下行,资金、库存改善均为后续投资开工逐步企稳的催化剂。

  我们对未来地产投资开工怎么看:2021年8月单月到位资金同比降6.5%,连续两个月负增长,商办类库存持续累积,市场正逐步向“紧资金+较高库存”演变,参照历史演变路径,短期房企投资及开工均将面临压力。同时流动性吃紧下房企拿地意愿下降,将制约未来房企可供开工货量;部分出现流动性危机房企短期大概率放缓开工,亦将拖累全国新开工表现。回顾前两轮,资金、库存改善均为投资开工边际改善催化剂,从近期监管表态来看,未来融资端或存在缓和迹象,叠加相对较低的住宅未售库存,或将为新开工提供一定缓冲,但短期下行仍将不可避免。

  投资建议:当前类比2011-2012&2018-2019年“紧资金+库存累积”阶段,市场向“紧资金+较高库存”演变。若行业流动性环境无明显改观,四季度及明年投资及开工仍将承压。若后续资金端压力缓和,叠加住宅库存低,将对投资、开工形成一定支撑。投资建议方面,我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰,未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健,拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。同时短期楼市快速下行及房企流动性压力的加大,亦有望带动政策端的边际缓解,将行业评级由“中性”上调至“强于大市”。个股方面,由于行业流动性担忧尚未消除,短期建议优选财务稳健、现金健康、销售高增的行业龙头,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等;中期来看,若后续个别房企信用风险逐步释放,关注财务状况好转,具备估值弹性的潜在“幸存”房企,如金科股份、新城控股、融创中国、龙光集团、佳兆业集团等。物业管理方面,上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧,同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等支持能力。但由于物管行业存量属性突出,除上游开发带来的增量市场之外,行业参与者还可通过探索存量市场、发展多元业务保障增长,受影响程度相对有限。建议关注综合实力突出,关联房企经营及财务稳定性较高企业,如碧桂园服务、保利物业、融创服务、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

  风险提示:1)房地产行业短期波动超出预期风险:2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:3)若后续房地产行业波动加大,而政策改善及时性较低,可能导致调整幅度及时间超出预期风险。

  

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