投资要点
　　事件：统计局发布2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况：2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点；商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。
　　点评：
　　9月销售数据好于预期。销售单月增速持续为正，单月销售面积增速为2.9%，单月销售金额增速9.4%，环比分别回落1.8个百分点、0.7个百分点，但增速仍然连续3个月为正，好于预期。我们猜测销售数据较好与房企普遍抢抓推货、尽力促销有关。从累计数据看，2019年1-9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅环比收窄0.5个百分点；商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速环比增加0.4个百分点，从1-9月情况看，数据均好于我们年初预期（金额-3.2%、面积-5.9%）。
　　新开工累计增速持续下探，竣工增速回升：1-9月房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点，数据大幅好于我们年初预期（新开工-5%）。单月新开工面积同比增长6.7%，增速回升1.8个百分点，但仍处于相对低位。竣工数据看，9月单月增速4.8%，环比继续提升2个百分点，2016年以来首次9月单月竣工转正。
　　投资增速保持高位，但回落趋势不变。1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平；我们判断整体投资增速Q4维持回落趋势：1）19Q3土地市场开始降温，递延付款下导致土地购置费惯性回落；2）新开工增速自19Q1以来略有下滑。
　　土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径：1）统计局数据，1-9月土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%；土地成交价款8186亿元，同比下降18.2%。2）中指院数据：1-9月全国300城土地出让金总额为35649亿元，同比增长17%。递延口径：1）统计局数据，1-8月土地购置费累计27571亿元，同比增长21.9%；2）财政部数据，1-9月国有土地使用权出让收入同比增长5.8%。
　　投资建议：预计2020年政策将维持区间微调，政策严厉程度将与市场热度呈现负相关。房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。四季度推荐保利地产、金地集团，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。