政策托而不举，因城施策。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】经济下行压力加大、楼市降温背景下，预计2020年政策面有望从过紧回归平衡，改善力度将取决于经济及楼市走向。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）但考虑“房住不炒”的总基调，结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆率大幅攀升等副作用，预计整体托而不举，以稳为主。
　　投资同比增5%以上，建安为主要支撑。地产投资包括土地购置费用及施工建安投资。2019年下半年以来百城土地成交持续下滑，九大标杆房企前三季度拿地销售比为84.2%，较2018年下降16.6个百分点，叠加较高基数，预计2020年土地购置费增速将延续回落。由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持增长，建安有望成为2020年投资增长引擎。预计2020年施工面积及建安投资同比增长7.1%，新开工同比增长3%，地产投资同比增长5.4%。
　　销售稳中趋降，预计同比降3%。2019年国庆后楼市已明显降温，2020年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经调整，加上因城施策带来的政策改善托底，预计延续平稳；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。随着政策微调及货币环境改善，调整之后楼市有望在下半年逐步走稳，预计2020年全国销售面积同比降3%。
　　资金未至穷途，融资端或边际改善。由于开发商主动收缩拿地、加快销售回款、储备资金过冬，房企整体资金状况好于前三轮周期底部。2019年三季度末上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%，远好于2008、2011和2014年。测算2020年房企信托及债券到期1.46万亿，较2019年增长19.4%，随着房企销售及回款压力加大，偿债压力上升，预计房企融资端政策有望边际改善，但资金面或难现2019年年初宽松。
　　投资建议：展望2020年，尽管行业基本面承压，但在以“稳”为主、因城施策的背景下，政策存在托底空间，同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力，当前位置地产股易涨难跌，攻守兼备、性价比持续凸显，板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈。我们看好2020年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。全年建议积极配置行业龙头及二线弹性标的，耐心持股等待收益。短期来看，主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力，多地政策微调、5年期贷款基础利率下调，关注估值切换及政策博弈的机会，以低估值龙头（万科、保利、金地等）及业绩高增的二线弹性标的（中南、阳光城等）为主；中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。
　　风险提示：1）2020年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。