需求侧:居民信贷环境宽松,Q1居民中长贷同比少增0.4万亿元,居民中长期加杠杆意愿仍显不足。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
1)居民新增存款:24年3月,居民部门新增存款2.83万亿元,同比少增774亿元(同比-2.7%),环比少增3700亿元(环比-11.6%)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
2)居民新增贷款:24年3月,居民部门新增贷款9406亿元,同比少增3041亿元(同比-24.4%),其中居民短贷新增4908亿元,同比少增1186亿元(同比+19.5%),居民中长贷新增4516亿元,同比少增1832亿元(同比-28.9%)。
3)按揭利率:截至24年3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为3.59%,环比上月持平;二套主流房贷利率平均为4.16%,环比上月持平;百城主流银行平均放款周期22天,较上月增加4天。
供给侧:融资项目白名单放款提速,境外债券融资延续净偿还趋势。
1)房地产到位资金:24年3月,全国房地产开发资金到位9496亿元,同比-29.0%,其中国内贷款到位1410亿元,同比-6.4%,占比14.8%;企业自筹资金3307亿元,同比-13.6%,占比34.8%。
2)境内外债券:24年3月,房企境内外合计发债918亿元,同比+14.6%,单月净融资22亿元;其中,境内债单月发行597亿元,同比-24.0%,净融资49亿元;境外债单月发行321亿元,同比+2039.7%,单月净融资-27亿元。
3)房地产信托融资:24年3月,房地产集合信托单月成立1.6亿元,同比-96.1%。24年1-3月,房地产集合信托累计成立24亿元,同比下降77.3%。
4)抵押补充贷款(PSL):24年2-3月,PSL无新增发行。截至2024年3月,PSL余额为33700亿元,同比增长7.7%。
5)城市房地产融资协调机制跟踪:截至24年3月末,各地推送的“白名单”项目中,有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元,1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。
投资建议:当前,我国房地产市场供求关系已发生重大变化,2024开年,监管层继续积极优化房地产政策,加快构建房地产发展新模式。从供给侧看,监管提出金融业支持房地产责无旁贷,继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资,强调不同所有制房企融资“一视同仁”,建立城市房地产融资协调机制,提升经营性物业贷抵押率及用途等,优质房企融资性现金流有望提升;从需求侧看,住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权,地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度,包括优化“认房认贷”,下调首付比例及按揭利率,进一步优化限购范围和普通住宅标准,对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等;预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升,2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。投资建议关注三条主线:1)看好具备片区综合开发能力,有机会参与超大特大城市的城市更新,市占率有望提升的稳健龙头房企,建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2)消费类商业公募REIT积极推进,看好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,在商业地产赛道具备核心竞争力的房企,建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期,逐步迈向专业化运营发展,公募REITs利于产业园资产重估,建议关注上海临港。
风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。