事件：公司近期披露2023年年报，实现营业收入331.8亿元，同比增长10.2%，实现归母净利润19.5亿元，同比增长29.3%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩显著增长，坚持有现金流的利润。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司23年营收同比增长10.2%，分业务看，住宅物管/商企城市服务/科技收入分别为187/117/28亿元，同比增长13.0%/4.7%/16.9%。23年公司归母净利同比增长29.3%，业绩增速显著高于营收增速，主要由于1）公司综合毛利率同比上升0.4pct至14.5%，主要来自于蝶城战略流程改造的顺利推进，拉动住宅物业毛利率同比提升3.5pct至13.3%。2）公司运营效率稳健提高，管理费用率下降0.9pct。得益于高满意度支撑下的预收应收比及良好的现金流管理能力，公司经营性现金流净额25.9亿元，盈余保障倍数达1.3倍。
　　循环型业务稳健发展，多元客户拓展能力优异。公司23年循环型业务（住宅及PFM物管、BPaaS解决方案）营收266.6亿元，同比增长14.2%，占总营收比例提升至80.4%，毛利率同比提升1.2pct至12.7%。管理规模方面，住宅及PFM物管的总合约/在管饱和收入分别为465.1/378.4亿元，同比增长10.49%/11.75%，其净增在管饱和收入中第三方占比达到63.9%/87.8%，体现出万科物业出色的存量住宅拓展能力以及万物梁行领先的品牌优势，将有力支撑公司核心业务稳健成长。
　　 “蝶城”战略成效显现，未来继续扩张+深化“蝶城”模式。截至23年底，公司累计打造621个蝶城底盘，23年新增37个；23年公司对112个蝶城进行流程改造，已改造蝶城的整体提效幅度达4.5pct，住宅物业的整体毛利较去年同期增长55.5%，空间效率提升的目标持续兑现。公司24年计划继续改造超100个蝶城，持续扩张+深化蝶城模式有望进一步提效，增强收入与业绩增长的确定性，且有望在租赁、买卖、维修、装修等蝶城内延伸业务之外继续开拓蝶城+社区商业的收入渠道。
　　盈利预测与投资建议
　　维持“买入”评级，目标价26.43港元。根据公司年报我们调整各项业务的营收增速及毛利率，并小幅下调公司管理费率，调整公司24-25年EPS预测为2.00/2.41元（原预测为2.21/2.77元），并引入26年EPS预测为2.79元。可比公司2024年调整后平均PE为12倍，对应目标价为26.43港元（1港元=0.908人民币）。
　　风险提示：母公司交付不及预期。外拓低于预期。收并购整合及商誉减值风险。蝶城成本投入过大或发展不及预期。科技板块发展不及预期。